Gebäude, die im Betriebsvermögen gehalten werden und nicht Wohnzwecken dienen, können linear mit jährlich 3 % abgeschrieben werden (fiktive Nutzungsdauer: 33 Jahre). Für andere Gebäude, beispielsweise vermietete Wohngebäude im Privatvermögen, gilt eine Abschreibung von 2 % pro Jahr (fiktive Nutzungsdauer: 50 Jahre).
Es besteht jedoch die Möglichkeit gegenüber dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes glaubhaft zu machen, so dass ein höherer Abschreibungssatz greift (z. B. 4 % bei nachgewiesener Nutzungsdauer von 25 Jahren). Hierfür muss nachgewiesen werden, dass das Gebäude nur in einem verkürzten Zeitraum entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann. Argumente hierfür sind beispielsweise technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten, die die Nutzungsdauer begrenzen.
In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun dargelegt, wie eine verkürzte Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann. Geklagt hatte eine Vermieterin, die per privatem Sachverständigengutachten eine verkürzte Restnutzungsdauer für ihr vermietetes Wohn- und Geschäftshaus geltend gemacht hatte. Das Finanzgericht Düsseldorf hatte ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt und daraufhin grünes Licht für den Ansatz einer verkürzten Restnutzungsdauer gegeben.
Das Finanzamt kritisierte in der Revision das Sachverständigengutachten, dass darin lediglich eine modellhafte wirtschaftliche Restnutzungsdauer im Rahmen der Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren vorgenommen worden sei. Das Gutachten entbehre Aussagen zur Substanz des Rohbaus und zum technischen Verschleiß der tragenden Teile.
Der BFH wies die Revision des Finanzamtes zurück und erklärte, dass sich Steuerzahler und Gerichte zur Darlegung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen könnten, die im Einzelfall zur Nachweisführung geeignet erscheint. Auf Grundlage der erbrachten Nachweise muss lediglich mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden können, in welchem Zeitraum das Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann. Anders als vom Finanzamt dargelegt, kann eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nicht lediglich durch ein Bausubstanzgutachten nachgewiesen werden. Wählt der Immobilienbesitzer oder der Gutachter eine andere Nachweismethode, kann diese ebenfalls zum Erfolg führen, sofern sie nachvollziehbar gewählt und inhaltlich überzeugend ist.
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