15 Jan

Mietkaution als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung

Allein der Umstand, dass in Mietverträgen jeweils die Zahlung einer Mietkaution vereinbart worden ist, führt nicht dazu, dass die Kaution dem Steuerpflichtigen im Rahmen eines Mietverhältnisses zugeflossen ist. Erst soweit der Steuerpflichtige als Vermieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses einbehält, ist sie bei diesem als Einnahme zu behandeln.

Bei Abschluss eines Mietvertrages wird in der Regel auch eine vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zu entrichtende Kaution vereinbart. Die Kaution soll dem Vermieter als Sicherheit dienen, für den Fall, dass der Mieter auszieht und einen Schaden in der Wohnung hinterlässt.

In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster hatte das Finanzamt die zum Zeitpunkt des Mietbeginns erhaltene Kaution als Einnahme angesehen und der Besteuerung unterworfen. Das Finanzgericht musste entscheiden, ob dies rechtens war.

In den Jahren 2010 bis 2012 vermieteten die Kläger zahlreiche Wohnungen an unterschiedliche Mieter. Nach einer Betriebsprüfung änderte das Finanzamt die Einkommensteuerbescheide hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die erhaltenen Mietkautionen hatten die Kläger nach dem Auszug der Mieter teilweise an diese nicht zurückgezahlt. Aus Vereinfachungsgründen hatte das Finanzamt daraufhin alle vom Kläger erhaltenen Kautionen als Einnahmen und bei Auszahlung an die Mieter als Werbungskosten berücksichtigt.

Die Klage vor dem Finanzgericht hatte Erfolg. Das Finanzgericht urteilte, dass es sich bei den Mietkautionen im Zeitpunkt des Zahlungserhalts noch nicht um Einnahmen handelt. Einnahmen gelten erst dann als zugeflossen, wenn der Steuerpflichtige wirtschaftlich über sie verfügen kann. Für den vorliegenden Fall heißt das, erst wenn der Vermieter die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses einbehält, ist sie bei ihm als Einnahme zu berücksichtigen.

Aus diesem Grund sind die Kautionen der nichtausgezogenen Mieter im Streitzeitraum auch nicht als Einnahmen zu berücksichtigen.

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Quelle: Finanzgericht Münster, Urteil vom 10.12.2019 - 2 K 2497/17 E
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